Особенности применения видов стоимости

01.01.2011 06:00

4768

Выбор вида стоимости, т.е. базы оценки, определяется исходя из ее цели и характеристик объекта и условий сделки. Если оценка осуществляется в связи с передачей прав собственности на открытом рынке, то в качестве базы оценки для всех видов неспециализированной недвижимости применяется рыночная стоимость.

Относительно специализированной недвижимости, которая не имеет рынка или имеет ограниченный рынок, в качестве приемлемой замены используется остаточная стоимость замещения. Однако, когда сделка осуществляется при нетипичных условиях (особый интерес, недостаточный срок экспозиции и т.п.), для определения стоимости прибегнут к нерыночным базам оценки, которые позволяют учесть отклонения от рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, наличие нетипичной мотивации при совершении сделки, скорее всего, потребуют определение специальной стоимости, а если сделка связана с достижением конкретных инвестиционных интересов или обязательств, то - инвестиционной стоимости.

При недостаточном сроке для полноценного маркетинга в случае вынужденной или принудительной продаже адекватной будет ликвидационная стоимость. В тех случаях, когда недвижимое имущество продается в составе действующего предприятия, определяется потребительная стоимость, отражающая его полезность при конкретном использовании. Однако, если данное имущество и не используется и является для предприятия избыточным (резервным), то оно будет оцениваться по рыночной стоимости.

Если имущество не может быть использовано иначе как в качестве вторичных материалов (под разборку), то для его оценки применяется стоимость ликвидации. Целый ряд оценок может осуществляться в ситуациях, не связанных с передачей прав собственности или иного отчуждения имущества. Это, как правило, вызвано целями налогообложения, бухгалтерского учета, залогового обеспечения и страхования недвижимого имущества. Все они нуждаются в объективной оценки и будут ориентированы на определение рыночной стоимости имущества.

Однако соблюдение норм законодательства или правил, установленных кредитными и страховыми организациями, могут требовать выполнения специальных процедур, которые приведут к результатам, отличным от рыночной стоимости. Поэтому, даже при использовании рыночной базы, в оценках, осуществляемых в этих целях, применяют понятия оценочной, налогооблагаемой, залоговой, страховой стоимости.

P.S.

Цель любой оценки недвижимого имущества – установление его стоимости, которая приписывается объекту исходя из его полезности, дефицитности, существующего спроса и способности быть обменянным.

Выраженная в денежной форме стоимость соотносится с такими понятиями как цена и затраты. Однако в отличие от них она является не фактической, а расчетной суммой.

Величина этой суммы объективизируется рынком, который отражает коллективное восприятие полезности того или иного объекта недвижимости. Поэтому ключевое место в оценке занимает определение рыночной стоимости.

Существует четко оговоренные требования, при которых рассчитанная величина может считаться рыночной стоимостью. Любое отклонение от них приводит к иной, отличной от рыночной, стоимости. Тем не менее, реалии оценочных ситуаций могут потребовать учета этих отклонений, что обусловливают необходимость определения и нерыночных видов стоимости, которые широко используются в оценочной практике.

• < Назад
• Вперёд >