Затратный подход. Виды износа объектов недвижимости

11.08.2015 10:10

9815

Износ в рамках оценки недвижимости воспринимается в качестве базового фактора при установлении текущей стоимости, независимо от прошлых затрат, и имеет смысл утраты полезности, и как следствие стоимости, без учета причины.

Имеется принципиальное отличие понятий износа как падения рыночной стоимости, и бухгалтерского износа, который учитывается нормами амортизации. Отличие это заключается вот в чем: оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на устаревание недвижимости, а износ бухгалтерский – это нормативная оценка запрограммированного возмещения износа материальных активов. При этом оценочный износ в ряде случаев может не соответствовать возрасту объекта, а бухгалтерский износ всегда ему пропорционален.

Подробнее...

Затратный подход. Составляющие стоимости земельных улучшений

07.08.2015 12:20

2751

Можно выразить стоимость земельных улучшений в виде стоимости их воссоздания либо стоимости их замещения.

Стоимость воссоздания – текущая стоимость затрат на возведение нового объекта в современной обстановке, идентичного объекту оценки, которая определена на момент оценки.

Стоимость замещения – стоимость текущих затрат на возведение нового объекта, равноценного объекту оценки, определенная на момент оценки.

Подробнее...

Затратный подход. Особенности применения

30.07.2015 12:20

2323

Важнейшее отличительное достоинство затратного подхода заключена в том обстоятельстве, что в концепции данного подхода объекты  воспринимаются в виде совокупности физических составляющих – то есть земли и улучшений. Ее определяют через сложение затрат при покупке земли и создании земельных улучшений путем строительства и реконструкции новых объектов . В оценку улучшений входит еще и оценка предпринимательского интереса – прибыли и убытков застройщика.

Подробнее...

Доходный подход. Использование техники остаточной капитализации

25.07.2015 13:25

2512

Распределение дохода при эксплуатации недвижимости между ее двумя физическими составляющими - основание для внедрения дополнительного способа выяснения стоимости в концепции доходного подхода – метода остаточной капитализации.

Это способ, который применяется, если стоимость одного из элементов – земли или земельных улучшений – определена была ранее, а для другого (остаточного) её надо вычислить.

Подробнее...

Доходный подход. Определение ставки дисконта

20.07.2015 12:15

2498

Неотъемлемым моментом дисконтирования ожидаемых доходов становится вычисление ставки дисконта, учитывающей, по сути, четыре фактора вложения капитала: надежность, ликвидность, риск и затраты на управление. Теоретически, данное положение позволяет рассчитать дисконтную ставку как сумму указанных компонентов.

Подробнее...